Sobre el precio del alquiler de vivienda

En otros artículos ya he tratado la cuestión del control de precios de los alimentos, así que hoy me centraré en el mercado del alquiler de vivienda.

Empecemos recordando la famosa ley de oferta y demanda. Cuando la escasez relativa de un bien económico aumenta, es decir, cuando su demanda aumenta en mayor medida que su oferta, su precio sube, bajando en el caso contrario. Si suponemos que el resto de circunstancias no se modifica o ceteris paribus (escenario irreal cuya utilidad es facilitar el razonamiento), la subida del precio del alquiler implica necesariamente la reducción del precio de otros bienes. Si la gente gasta más en alquiler, ceteris paribus, forzosamente deberá gastar menos en otras cosas; por tanto, su demanda bajará y con ella el precio. La subida del precio del alquiler reduce el nivel de vida de los arrendatarios y aumenta el de los arrendadores; los primeros deberán reducir el consumo de otros bienes y los segundos lo podrán aumentar. 

Políticos, periodistas y arrendatarios, ponen el grito en el cielo cuando los alquileres suben de precio generando una alarma social. Consideran que la vivienda es un bien de primera necesidad y que la autoridad debería hacer algo para evitar precios «excesivos». La ciencia económica refuta la existencia de precios objetivos (el valor es subjetivo), por tanto, afirmar que un precio es «demasiado» bajo, «asequible» o «demasiado» alto es una mera opinión; por ejemplo, alguien podría pensar que la subida de precios del alquiler es buena para evitar la «excesiva» población en una zona, cuestión también opinable por idénticas razones. En Canarias, sin ir más lejos, hay quienes piensan que ya no cabe nadie más en las islas. En buena lógica, deberían alegrarse porque la mencionada subida ejerce un efecto de expulsión de residentes. Pero volvamos al análisis económico:

Existen dos formas de mercado, no violentas, de hacer bajar el precio:

A) Reducir la demanda: podríamos persuadir a los consumidores que se trasladen a vivir a un sitio más barato o que compartan vivienda. Esto no es necesario porque el precio ya se encarga de ello, generando incentivos en la dirección apuntada.

B) Aumentar la oferta: los legisladores podrían mejorar la protección jurídica de los propietarios (impagos, okupas) para que más viviendas vacías salgan al mercado. Los ayuntamientos pueden aumentar la oferta de suelo residencial para realizar nueva construcción. Se puede fomentar la rehabilitación removiendo las restricciones legales y la burocracia, etc. Pero, aunque los políticos no hicieran nada bueno (algo de esperar), la mera subida del precio hará que nuevas inversiones se dirijan al mercado de alquiler aumentando la oferta.

El sistema de precios, de forma natural, reducirá la demanda y aumentará la oferta, haciendo bajar nuevamente los precios. Por cierto, los precios nunca están en equilibrio, nada en la economía está en equilibrio, el mercado es dinámico y está en permanente cambio ajustándose a las preferencias de los consumidores. Lamentablemente, algunos políticos ya sea por ignorancia, por ofuscación ideológica o por interés electoral podrán establecer controles de precios, ofreciendo a los votantes un «alquiler asequible» y otros eslóganes populistas.

El problema insoluble del control de precios es que el órgano de planificación del gobierno (funcionarios, asesores, técnicos) carece de la información necesaria para fijar el precio de cada vivienda. Los precios se fijan de forma individual, dinámica y descentralizada por los compradores y vendedores, por tanto, cualquier cifra que determine el gobierno es necesariamente arbitraria y detrimental. Por ejemplo, la Generalidad de Cataluña aprobó en mayo de este año un decreto ley para contener el precio del alquiler en «zonas tensas» (ciudad de Barcelona). La renta no podrá superar en 10% el precio medio del alquiler de la zona e impide a los propietarios actualizar el precio según el IPC. Pero la estadística no resuelve el problema: las casas de una zona (ni siquiera una calle) no son homogéneas y los dueños de pisos mejor situados y/o acondicionados se verán más perjudicados que el resto.

La ciencia económica nos advierte que el control de precios empeorará aun más la situación porque el mercado reaccionará en sentido contrario: aumentará la escasez y tampoco disminuirá el precio real (no nominal) de los alquileres. Por ejemplo, supongamos que la renta de mercado de la vivienda V es 1.000€, si el gobierno fija un precio máximo de 900€, está transfiriendo coactivamente 100€ desde el arrendador al arrendatario. ¿Cómo reaccionará el primero frente a esta agresión? a) Puede dejar de alquilar su casa, venderla o irse al mercado de alquiler vacacional. b) Puede reducir el valor real del inmueble aproximándolo al precio intervenido, ¿cómo? eliminando mobiliario, algunos extras (wifi) o dejando que se deteriore. c) Puede negociar con el inquilino un pago de 900€ en A y 100€ en B. d) Puede endurecer las condiciones contractuales exigiendo más garantías y avales de tal manera que las personas con menor capacidad adquisitiva tendrán mayores dificultades para encontrar una vivienda.

En definitiva, fijar precios máximos al alquiler sólo puede empeorar la situación de escasez relativa,  además reducirá el valor real del parque de viviendas en el mercado. Por tanto, el gobierno no debe regular los precios, sino mejorar el entorno institucional, según apuntamos en B). Por último, la ética nos dice que el «control de precios» es inmoral porque viola la libertad de las partes para realizar contratos legítimos, intentando transferir renta desde el arrendador al arrendatario.